[摘取 要] 住房反抵押贷款，即居民将住宅不动产切换为流动资产以强化养老确保物质基础的一种新的养老模式，目前已受到人们的普遍注目。然而，这一模式在运作中受到实际款项缴纳时间长度、住宅资产实际价值变化等多种不确认因素的影响，借贷双方都将面对较小风险，从而使这一模式的实行遭遇非常的障碍。本文将对该模式实行中借贷双方的各种风险展开分析和探究，并融合有所不同的风险类型明确提出适当的防范措施。

　　[关键词] 售房养老；偏移抵押贷款；风险分析；保障机制 　　　 　　一、问题的明确提出 　　 　　随着社会物质文化生活水平的提升，医疗卫生保健技术的变革，我国居民的平均值预期寿命仍然稳定增长趋势，并步入了一个“老龄化”社会。生活环境的提高、生活费用标准的提升以及消费意识的变化，使得确保老年人具备平稳充裕的收益颐养天年已沦为十分最重要的社会问题。　　按照现行的养老金没收及派发模式，居民卸任后收入水平的上升是一个不争的事实，而这与经济社会变革对收入水平和消费水平的提升构成独特的鲜明。

面临这一不利的形式，构建养老确保观念与制度的创意，找寻新的养老资源以强化现有的养老确保，是必需面临的根本性问题。　　糅合一些已转入老龄化社会的国家经验，住房反抵押贷款是一种有效地的手段。住房反抵押贷款的基本思想是：如果一个家庭于中年期通过按揭贷款出售住房并偿还全部贷款本息，考虑到该家庭成员寿终正寝时，该住房仍有非常的剩余价值，如果能预先将之买入用作晚年生活，可以有效地提高其生活水平。

具体操作上，只需于卸任期伊始将该住房的产权，通过某种融资所求的手段和机制，出售与某特设机构(如保险部门、社会保障机构、房地产公司或专设机构)，使用权则之后归自己保有并长年居住于。住房出售价款也由该特设机构在该家庭成员仅存活期间分期平稳持续缴纳，补贴该家庭的晚年养老用费。而该住房用于支配权可待该家庭成员寿终正寝后做到拍卖会处置，用出售款项填补该特设机构前期的缴纳款项，并获得一定投资收益。　　然而，作为一种长年的借贷不道德，住房反抵押贷款受到实际款项缴纳时间长度、抵押资产的实际价值及其变化等多种因素的影响，从而不存在着相当大的不确定性。

这导致在其操作过程中贷、借双方皆不存在着风险，因此有可能影响其实行。理解这些风险，并使用不切实际的方式分担这些风险，是这种模式能否顺利实行的关键问题之一。

　　 　　二、债、借双方的风险分析 　　 　　从总体来看，贷借双方的风险不存在一种辩证统一的关系：如果贷方分担了过大的风险，那么最后这些风险将被迫由借方来面临一个倒闭的、无法缴纳供款的特设机构。反之，如果借方的风险过大，造成大量的告终个案，认同不会影响到潜在客户群的自由选择，其最后结果也是贷方特设机构所不愿看见的。

　　(一)贷方风险及其防止 　　按照Phillips和Gwin(1993)的分析，反抵押贷款的贷方主要面临以下几种明确的风险： 　　1.预期寿命与实际寿命的差异风险。一般来说，在鼓吹抵押贷款的计算出来过程中，年度缴纳的价款是根据房屋的价值经除以必要的系数后除以原作的预期寿命得出结论的，而实际缴纳毕竟以借方的亡故为中止点。

因此，借方的实际寿命精于或短于预期寿命差异将造成缴纳中止时的总额多达或高于房屋价值。对于贷方来说，风险联合分担机制可以减低这种风险：贷方从实际寿命严重不足预期寿命扣除利润中用来补偿实际寿命精于预期寿命所带给的亏空。然而，这种补偿关系是非常薄弱的，当比较身体健康的借方客户总数多达健康状况很差的客户总数时，这一均衡将不复存在。而这种“逆自由选择”不道德，在预期存活寿命与实际存活寿命之间的预期与博弈论中是近于有可能经常出现的。

　　由于实际寿命的无法预见性，寿命风险的防止是十分因无以的。国外一般来说使用融合保险及政府的组织插手的方式来集中并减少这种风险：当贷方缴付额相似或超过资产值时，贷方可以自由选择由政府机构接掌。　　2.利率风险。

利率风险比较更为简单。其对鼓吹抵押贷款贷方的风险可以分成相同利率贷款以及浮动利率贷款两种情况下考虑到。

在相同利率下，贷方无法控制其鼓吹抵押贷款资产价值不受利率调整而产生的变化。也就是说，如果市场利率下降，这项投资的回报率将比较减少。在贷方显然，这就等同于相同利率反抵押贷款资产净值的升值。

使用浮动利率制可以防止这一风险。然而，浮动利率制为也使得贷方无法预测反抵押贷款资产精确的未来价值。　　对于贷方来说，将其投资的预期利息收入展开资本化用作新的贷款，而不是使之非常简单地大自然相加。

因此，以此计算出来是，既使只有较小的利率变化，也不会对未来的反抵押贷款资产的投资回报率产生相当大的影响，进而影响其比较价值。而且，随着利率的快速增长，借方的债务总额也在大大地快速增长，这将增大借贷关系终止时资不抵债的可能性。　　由于利率风险的根本原因在于经济形势和国家的金融政策，其防止是十分困难的。

而且，按以上的分析，各种应付手段都有其局限性，并不不存在什么万全之策。比较而言，使用浮动汇率制有可能是一种双方都可以接管的方式。

　　3.房屋的电子货币风险。这种风险可以分成普遍性电子货币和个别电子货币两种情况。

　　就贷方而言，虽然用作反抵押贷款的房产价值以及它的增长率是个未知数，但贷方的赢利却必需基于这些价值来计算出来。显而易见，广泛的房产电子货币是风险之一。而且，这种风险无法像寿命差异风险那样以联合分担方式减少。

当然，享有多种类的、地理位置有所不同的反抵押贷款资产可以有效地防止局部经济萧条带给的升值，但依然难以避免全国性的乃至全球性的萧条所带给的升值。　　在鼓吹抵押贷款资产最初估价时，对房产贬值量的预期必要要求了贷方不愿获取的贷款量，而这种预期某种程度也不会影响借方的不道德。　　即使像贷方所预计的那样，再次发生房屋的普遍性电子货币，也无法保证个别的作为反抵押贷款资产的房产具备某种程度的增长率。

事实上，广泛的情况是实际的贬值率以平均值的贬值率为中心构成一种产于。明确的产于造就贷方在这一市场中的份额。这种类似的房屋电子货币完全认同不会导致贷方的损失：那些正处于贬值亲率高端的个案对于房屋出售时最多仅交还贷款的贷方来说完全不产生任何额外的利润；而正处于资产净值增值率低端的那些个案必定不会导致贷方的大量损失。　　对于现阶段我国的经济大环境来说，房屋电子货币风险是一种十分现实的风险：房地产市场持续火热，对市场前景的预期日益两极化，在这种情况下，对于反抵押贷款中住房资产的准确估价将沦为一个难题。

而且，无论未来房地产市场南北如何，都将对展开中或将要展开的房屋反抵押贷款不道德产生极大的影响。而且，这种风险的防止也未尝为容易，一般来说，不能通过使用保险的方式加以防止。

　　4.费用风险。根据美国和其他一些早已可行性实行了反抵押贷款的国家涉及经验，预期的梁贷方有可能在以下几方面招来非常数量的先期费用：(1)由于多数客户对鼓吹抵押货款熟知受限，梁贷方被迫花费大量费用用作市场行销以及对于犹豫不决客户的劝说工作；(2)涉及法律、法规的制订所产生的费用；(3)先期的思索性工作以确认行之有效的监管和出售的方式。这些先期费用对于预期的梁贷方认同是一种风险，因为一旦这种反抵押贷款业务没能顺利发售，一些费用是无法获得补偿的。　　(二)借方风险及其防止 　　对于借方来说，风险主要可以概括为以下几点： 　1.信息不平面风险。

这一风险实际是指一些年老的反抵押贷款申请者有可能并不确实理解他们是以房产的净值做到抵押，或者说，他们未确实解读在此后他们居住于在已抵押的房产全部时间范围内，贷款的总值仍然在以复利形式减少。有鉴于此，借款人有适当拒绝接受详尽的贷款前咨询。而且，必需拒绝贷方明晰、具体地告诉借款人所有涉及的费用数额。

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