现阶段导致我国房地产价格上涨有多种原因，但最显然或最深层的原因，是对房地产市场管理的定位问题。从经济学基本原理看，房地产并不是一个几乎竞争的市场，作为土地资源匮乏的我国更是如此。但是从1998年放松房地产市场以来，对于房地产究竟是按照几乎竞争市场来管理，还是按政府参予的受限竞争市场来管理，并没从理论和指导思想上不予具体。

在对房地产市场管理和政策的设计上，不存在着按几乎竞争的市场来对待的偏向。管理指导思想和政策与房地产市场性质的错位，使房地产的管理陷于被动的局面。

　　　　一、我国房地产市场是一个受限竞争的市场　　　　由于房地产市场是基干土地资源的市场，由此要求了房地产市场不同于一般的商品市场，是一个在土地资源约束下的受限竞争的市场。受限竞争的房地产市场有以下三大特征：　　第一，土地资源的不可再生性，要求了房地产市场是最更容易构成泡沫的市场。这一特征要求了房地产市场价格的调节无法解决问题供给量的减少，不能通过价格的下降来调节供需矛盾。　　当价格下降到背离房地产实际价值时，所致投机经常出现，房地产投机构成对资金的强劲市场需求，投机资金的大量流经构成房地产泡沫。

房地产泡沫一旦裂痕，由此连带引起金融危机，最后造成整个经济危机。房地产陷于泡沫的机理是：房地产供不应求－价格上涨－城镇可研发土地资源增加－价格上百下跌－投机市场需求收缩－房地产价格在抹黑中上升－构成房地产泡沫－资金供应链断裂－泡沫裂痕－经济危机。

　　这某种程度是理论上的逻辑前进，无论是最先转入市场经济的西方发达国家还是后转入市场经济的发展中国家，都有所不同程度地遭到了一次又一次的房地产市场泡沫的危害。而且房地产“泡沫”裂痕的危害甚至低于股市“泡沫”裂痕的危害。　　房地产投资热往往再次发生在经济高速快速增长、构成大量社会财富剩下的时期。1987年和1988年，日本经济挣脱了“石油危机”的影响后较慢回落，正处于高速发展和兴旺时期，企业和居民手中有大量的剩下资金。

日本与美国的贸易经常出现了大量顺差，在美国的压力下，1985年，日本签订了“广场协议”，日元大幅度贬值，房地产市场也随之急遽加剧。在此后6年内，日本6大城市的商业地价狂涨3倍多，以致土地价格高达美国3倍有余。转入20世纪90年代以后，日本房市忽然降温，接着就经常出现了全国性的大下跌，整个经济也受到了重创。

　　20世纪90年代末，当日本仍未从房地产泡沫导致的经济损失中走进，被誉为建构了东亚奇迹的泰国、印尼和马来西亚等国家，从20世纪80到90年代取得了经济的高速快速增长后，步日本的后尘也某种程度陷于了房地产泡沫的灾难中。20世纪80年代，泰国为了发展外向型经济，在未构成完备的有效地金融监控体系的情况下，过早实施了金融市场对外开放，海外资金大量转入其房地产市场。到1996年，该国房地产的外商必要投资约188.1亿铢，大约占到泰国外商必要投资总额的1/3。泰国金融机构实际贷给房地产业的资金大约占到其贷款总额的50%，由此而使国家的房地产市场供给大大多达市场需求，构成了大量经济泡沫。

1997年，东南亚金融危机愈演愈烈，泰国等东南亚国家的房地产泡沫完全幻灭，并必要造成各国经济相当严重衰落。　　尽管西方发达国家有完备的金融体系，土地资源不像东亚国家如此匮乏，但在一定时间内具备可研发价值的土地总是受限的。

所以在西方国家工业化发展的将近百年中也某种程度大大遭到到了房地产泡沫之患。20世纪30年代再次发生在西方世界的经济大危机，就是由发生于美国东南端的佛罗里达州的房地产泡沫引发的。

1923－1926年间，佛罗里达州的地价最低涨幅超过5倍。1926年，随着佛罗里达州的房地产泡沫的幻灭，许多企业家、银行家倒闭，这场泡沫旋即加剧了美国的经济危机，引起华尔街股市瓦解，最后造成20世纪30年代的世界经济大危机。英国自1950年以来已经常出现过3次房地产泡沫，1970－1975年，1974年第四季度房地产泡沫裂痕；1977－1981年，1980年第四季度房地产泡沫裂痕；1988－1990年，***年第四季度房地产泡沫裂痕。

　　转入21世纪以来，随着高科技产业较慢增长期完结和高科技股行情暴跌，在高科技领域核心区的资本和游资开始向房地产流动，由此造成了西方国家房地产价格的较慢下降。转入21世纪以来，澳大利亚、爱尔兰、荷兰、西班牙和英国等房地产价格快速增长多达了50%，构成了房地产资产的“泡沫”。　　第二，房地产在空间上的非流动性，要求了房地产市场无法通过土地要素的流动来解决问题供需平衡。　　房地产市场所相结合的土地资源是一种以国家为单元的国土资源。

土地要素无法像其他资源和商品可以跨国界流动。石油、矿产资源等产品也归属于不能再造的资源，但它们都可以通过跨国界流动来调节市场供需。粮食也像房地产一样归属于相结合土地资源的产品，但粮食本身也可以流动，惟独房地产市场无法通过土地资源的国际流动来解决问题土地资源产于失衡问题。一国土地匮乏时，无法通过进口土地来解决问题这种匮乏。

虽然土地无法展开国际间流动，但资本是可以国际流动的，在这种情况下，如果把地域性堵塞的房地产市场当成对外开放的、可流动的市场来对待，盲目地对外开放金融市场与房地产市场，带给的不能是国际资本对该国房地产市场冲击，给一个国家导致房地产泡沫。泰国房地产泡沫的构成与裂痕就是如此。

目前，我国容许外资转入国内的房地产市场，这是一个充满著风险的自由选择，必须慎重对待。　　第三，土地作为国土资源，作为一国居民必须的生活资料，要求了房地产是无法通过交易几乎定价的商品。　　如果按照市场定价，美国享有的购买力需要再行出售一个或数个像美国一样的国土。作为国家主权和国民财富的国土资源是不能交易的，由此要求了以国土为资源的房地产也不是一个几乎交易的产品。

尤其是住房作为一国国民不能替代的必须的生活资料的物品，也不是一般的商品。房地产开发包括了房地产商的投资，所以房地产具备商品特性，具备可交易性。但是房地产中土地作为国土资源，它的价值又具备不能交易性的一面。

一国国民在本国土地上的居住权是一国公民基本权利的一部分。他有可能没能力出售附加值很高的奢华住宅，但他在其户籍所在的城市或农村的居住权无法因为没购买力而褫夺。所以住房所具备的交易性和不能易性的双重特性，要求了房地产市场是一个受限竞争市场。

如果将房地产市场转交几乎竞争的市场来调节，那么以单一购买力要求的房地产资源的分配，就有可能使许多没购买力的公民丧失居住权。因为市场调节只否认购买力，不否认公平的居住权。房地产产品具备的双重性，要求了全然通过市场调节无法确保公民的居住权，必须政府参予市场的调节。　　　　二、我国房地产市场调控管理的反省：几乎市场化陷阱　　　　我国的房地产市场化改革开始于1998年，其根本性的标志，是《国务院关于更进一步深化城镇住房制度改革减缓住房建设的通报》的施行。

该文件关于深化城镇政府制度改革的指导思想是：急剧前进住房商品化、社会化，逐步创建适应环境社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；目标定位是：“暂停住房实物分配，逐步实施住房分配货币化；创建和完备以经济限于住房居多的多层次城镇住房供应体系。”既然1998年启动的房地产市场的供给体系，是以经济适用房居多的城镇住房供应体系，这也就意味当时国务院一开始把我国的房地产市场是作为一个受限竞争的市场来对待。这解释国务院从一开始在操作者层面上没把房地产市场几乎转交市场来调节。但在指导思想上只是明确提出了前进住房商品化、社会化的改革，并没具体将房地产市场界定为受限竞争的市场来对待。

　　但是，在实际继续执行中各级地方政府并没把工作的重点放到对经济适用房的供给上，被政府掌控和批租的土地，大批地流到了一般商品房上。按照该文件拒绝，以供应经济适用房居多的房地产市场，从比例上看，经济适用房应该在60%以上。但实质上，一些城市连1%都将近。

　　我国房地产日益靠近拒绝，向几乎市场化较慢滑动，造成我国房地产价格开始逐步上升。然而，2003年，国务院授予《国务院关于增进房地产市场持续身体健康发展的通报》，使我国房地产市场的定位再次发生了相当大转变。在《国务院关于更进一步深化城镇住房制度改革减缓住房建设的通报》中，明确提出的以经济适用房居多的房地产市场的定位，在《国务院关于增进房地产市场持续身体健康发展的通报》中，则变为了“逐步构建多数家庭出售或租用普通商品住房”，要根据市场需求，采取有效措施减缓普通商品住房发展，提升其在市场供应中的比例。从经济适用房为主导到以普通商品房供给居多，这解释国务院对我国房地产市场定位态度，早已从1998年的受限市场改向了一般市场来对待。

严苛地谈，这实质上是对早已不存在的房地产市场现状的接纳。因为1998年国务院所奠定的以经济适用房居多的房地产市场未确实构建，而确实不存在的是一个普通商品房更加占到主导地位的市场。

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